La dottrina e la giurisprudenza distinguono nell'ambito delle deliberazioni dell'assemblea condominiale (similmente rispetto a quanto è dato di rilevare in tema di deliberazioni assunte dai contitolari nell'ambito della comunione ordinaria: cfr. art.
1109 cod.civ.) tra vizi che importano l'annullabilità e più gravi difetti che invece ne cagionano la vera e propria nullità.
La deliberazione nulla, come tale, è inidonea a sortire qualsiasi effetto: la corrispondente pronunzia giudiziale avrebbe conseguentemente natura di
mero accertamento. La relativa legittimazione potrebbe prescindere dal criterio di cui all'art.
1137 cod.civ.
nota1 (che riservava l'impugnativa soltanto ai dissenzienti ed implicitamente anche agli assenti; si badi tuttavia al fatto che, in esito alla novellazione della norma, è stata esplicitata la possibilità di instare per l'annullamento anche agli assenti ed agli astenuti)
avendo pertanto ogni condomino, pur presente e consenziente, il diritto di far valere il vizio radicale che inficia la deliberazione (Cass. Civ. Sez. II,
1510/99; Cass. Civ., Sez. II,
15042/13)
nota2. Ciò a meno che non avesse personalmente assunto un'obbligazione (Cass. Civ. Sez. II,
5626/02; Cass. Civ. Sez. II,
1511/97).
Come individuare le cause di nullità della deliberazione assembleare?
Innanzitutto il VI comma dell'art.
1136 cod.civ. prevede testualmente che l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati regolarmente convocati ("invitati alla riunione" nel vecchio testo della norma; cfr. Cass. Civ. Sez. II,
5267/97)
nota3. Qualora, nonostante ciò, la sessione avesse luogo e venissero adottate decisioni, secondo una minoritaria opinione giurisprudenziale creatasi nel tempo antecedente la riforma del condominio di cui alla Legge 11 dicembre 2012, n.
220, queste non avrebbero potuto non essere considerate nulle e prive di effetto
nota4. Il principio sembrava dovesse valere anche in tema di supercondominio (Cass. Civ. Sez. II,
5333/97). Alla luce della novellazione dell'art.
1137 cod.civ., il cui II comma prevede la possibilità per ogni condomino
assente, dissenziente o astenuto, avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio di domandarne l'annullamento all'autorità giudiziaria nel termine perentorio di trenta giorni,
più non dovrebbe esservi dubbio nel senso che il mancato invio della convocazione cagioni la semplice annullabilità.E' inoltre opinione consolidata che non possano sottrarsi ad una valutazione in chiave di nullità
le deliberazioni con le quali l'assemblea travalica le proprie attribuzioni, venendo sostanzialmente ad invadere la sfera dei diritti soggettivi dei singoli condomini (Cass. Civ. Sez. II,
26468/07).
Si pensi ad esempio alla deliberazione, non unanime, che muta i criteri di riparto delle spese condominiali non in base alla mera ricognizione di errori di computo (Cass. Civ., Sez. II,
28681/11; Tribunale di Milano, 29 ottobre
1998; Cass. Civ., Sez. II,
15042/13, oppure addiviene ad una ripartizione capitaria delle spese che non sia stata deliberata all'unanimità:
Cass. Civ. Sez. II, ord. n. 5258/2023).
Così anche per il mutamento di destinazione d'uso della portineria ad appartamento da locare ed al riparto dei canoni ricavati (Cass. Civ., Sez. II,
7459/2015).
La stessa cosa non potrebbe tuttavia dirsi con riferimento alla deliberazione che venisse a
modificare la tabella millesimale a maggioranza qualificata e non all'unanimità (perfettamente valida: cfr. Cass. Civ., Sez. Unite,
18477/10: va peraltro sottolineato come tale esito interpretativo sia stato assunto antecedentemente alla novellazione del 2012 (Legge 11 dicembre 2012, n.
220) in base alla quale la modifica in parola può essere assunta anche a maggioranza ai sensi del combinato disposto degli artt.
69 disp. att. cod.civ. e
1136 cod.civ.). Va parimenti assolutamente esclusa la nullità della deliberazione assembleare assunta a maggioranza semplice in ordine all'adozione di valvole termostatiche da installare nelle singole unità immobiliare di proprietà esclusiva (Appello di Trento, n.
134/2016). Cosa dire della deliberazione che vieti il
mutamento di destinazione d'uso di una cantina in appartamento? Se è vero che la cantina è un bene di proprietà esclusiva del condomino, è altrettanto vero che la modifica è in grado di apportare un significativo aggravio per i servizi comuni, alterando anche il decoro e la sicurezza del condominio (cfr.
Cass. Civ. Sez. II, ord. 12056/2022).
E' chiaro che il radicale vizio invalidante della nullità può sempre esser fatto valere, non risultando soggetta la relativa impugnativa al termine decadenziale di trenta giorni di cui all'art.
1137 cod.civ. (Tribunale di Napoli, 27 ottobre
1998; Tribunale di Milano, 30 gennaio
1997; Cass. Civ. Sez. II,
7359/96). Ancora: nulla è stata ritenuta la deliberazione che avesse imposto interessi moratori a carico dei condomini morosi (Cass. Civ., Sez. II,
10196/13).
E' stata reputata
nulla per illiceità dell'oggetto la deliberazione di opere contrastanti con le norme imperative di cui al T.U. 2001/380 (cfr.
Cass. Civ., Sez. VI-II, ord. n. 36373 del 13 dicembre 2022); ovvero la delibera assunta a maggioranza (e non all'unanimità), con la quale si è deciso di non provvedere alla manutenzione ed all'adattamento alle norme di legge dell'impianto di riscaldamento centralizzato (Cass. Civ. Sez. II,
1302/98). In ogni caso, pur successivamente all'emanazione delle normativa citata, allo scopo di ritenere legittima la decisione di procedere all'effettuazione dei relativi lavori, è pur sempre indispensabile l'approntamento della relazione tecnica prevista dalla predetta legge allo scopo di rendere apprezzabile anche ai condomini dissenzienti la corrispondenza alle prescrizioni normative delle operazioni di trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo (Tribunale di Roma, 3 marzo
1993).
Il criterio discretivo, in sintesi, appare quello già evidenziato da Cass. Civ. Sez. Unite,
4806/05 in base alla quale la nullità è riservata alle ipotesi più radicali, quali le deliberazioni prive di elementi essenziali, quelle con oggetto estraneo alle competenze dell'assemblea (riguardanti diritti soggettivi dei singoli condomini), quelle con oggetto illecito. In ogni altro caso la deliberazione sarebbe semplicemente annullabile. In applicazione di questo criterio è stata ritenuta soltanto annullabile la delibera assunta in difetto di indicazione del nominativo dei condomini presenti e dei millesimi rappresentati (Cass. Civ., Sez.VI,
3586/13).
Note
nota1
Così, tra gli altri, Salis, Condominio negli edifici, in N.mo Dig. it., p.1152.
top1nota2
In dottrina è discusso il problema relativo alla possibilità da parte del condomino di impugnare la stessa delibera assembleare nulla nella quale abbia espresso voto favorevole. In senso negativo si veda Terzago, in Comm. cod. civ., diretto da Cendon, vol. III, Torino, 1997, p.566. In senso positivo Basile, Condominio negli edifici, in Enc. giur. Treccani, p.7 e la giurisprudenza, che ha peraltro nuovamente riaffermato tale opinione (Cass. Civ. Sez. II,
126/00).
top2nota3
Cfr. Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. dir. priv., diretto da Rescigno, Torino, 1982, p.417.
top3nota4
La giurisprudenza tuttavia aveva variato il proprio indirizzo già sotto il vigore della normativa antecedente la riforma, considerando annullabile la delibera presa dall'assemblea, pur in mancanza di convocazione di un condomino (Cass. Civ. Sez. II,
31/00; Cass. Civ. Sez. Unite,
4806/05).
top4Bibliografia
- BASILE, voce Condominio negli edifici, Enc. giur. Treccani
- GIRINO, Il condominio negli edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
- SALIS, Condominio negli edifici, N.mo Dig.it.
- TERZAGO, Torino, Comm.cod.civ.dir.da Cendon, III, 1997