L'acquisto di una casa destinata a costituire la "prima abitazione" è, con tutta evidenza, un evento di fondamentale importanza per ogni persona. Dal 1982 (tempo in cui venne emanata la c.d. legge "Formica") molteplici sono stati gli interventi normativi in tema di agevolazioni tributarie (che, giova rammentare, competono anche quando l'acquisto discenda da pronunzia di usucapione: cfr. CTR Roma, Sez. XXI, sent. n.
71/2016).
Le agevolazioni sono poi divenute strutturali e non più oggetto di interventi normativi "a scadenza". Attualmente esse sono previste all'art.
1, nota II-bis), della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (T.U.
131 del 1986) consistono nel poter fruire di un trattamento impositivo agevolato in sede di tassazione della compravendita immobiliare (secondo una nozione unitaria: cfr. Cass. Civ., Sez. V,
5691/2014). Dubbi si pongono in relazione all'utilizzo dello schema del contratto a favore di terzo ai sensi dell'art. 1411 cod.civ. (cfr. CTR Perugia, Sez. I, sent. n.
359/2014).
Anzitutto
la base imponibile sulla quale calcolare le imposte è costituita dal valore catastale del bene rivalutato da un coefficiente specifico, inferiore a quello ordinario (attualmente la rendita catastale moltiplicata per 116 invece che per 126 in riferimento agli altri immobili abitativi non destinati a prima abitazione).
L'imposta di registro è dovuta nella misura del 2%.
Secondariamente l'aliquota di tassazione risulta ridotta rispetto a quella ordinaria.
L'imposta ipotecaria è dovuta nella misura di euro 50 anzichè in misura proporzionale.
L'imposta catastale è dovuta parimenti in misura fissa di euro 50 anzichè in misura proporzionale.
Quanto riferito vale per gli atti che siano soggetti ad imposta di registro, dunque, con buona approssimazione, alle compravendita che intercorrano tra soggetti privati (ma si veda Cass. Civ., Sez. V,
14398/13 che ha sancito l'applicabilità delle agevolazioni anche alle sentenze dichiarative dell'intervenuta usucapione). Se la negoziazione si svolge tra un'impresa (costruttrice) ed un privato (acquirente), il discorso cambia. Infatti per chi professionalmente svolge attività di costruttore, vendere un appartamento equivale a vendere merce. Per tale motivo la vendita sarà assoggettata ad IVA. L'IVA (nella misura del 4% se l'acquisto fruisce di agevolazioni prima casa) verrà versata dall'acquirente direttamente nelle mani del venditore. In questa ipotesi in sede di rogito notarile, saranno dovute comunque le imposte fisse di registro, catasto e trascrizione (nella misura fissa di euro 200 per ciascun tributo).
La legislazione speciale talvolta nel passato ha previsto agevolazioni fiscali "prima casa" peculiari. Si pensi a quelle di cui all'art.5 della legge 168/1982 (che prescriveva la corresponsione delle imposte di registro/catasto/trascrizione in misura fissa in relazione alla vendita di unità immobiliari realizzate in attuazione di
piani di recupero). Va da sè che la fruizione di tali agevolazioni aveva quale presupposto l'intervenuta stipulazione della convenzione di recupero tra l'attuatore ed il Comune, ciò che costituisce l'antecedente logico per l'esecuzione dell'intervento edilizio (cfr. Cass. Civ., Sez. V,
25473/13). L'attuazione della ristrutturazione o del restauro deve avere luogo nel triennio, indipendentemente da difficoltà urbanistiche. A far tempo dal decorso del triennio scatta il termine decadenziale a disposizione dell'Ufficio per l'azione intesa al recupero delle maggiori imposte (Cass. Civ., Sez. VI-T,
3152/2015).
Prassi collegate
- Risposta a interpello n. 241/2019, Agevolazione prima casa
- Rassegna documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate in tema di agevolazioni “prima casa”
- Le risposte dell’Agenzia delle Entrate ad alcuni quesiti posti da organi di stampa
- Circolare 17/E dell'Agenzia delle Entrate, alcuni chiarimenti in materia di credito di imposta per riacquisto prima casa
- Chiarimenti dall’agenzia delle entrate sul decreto semplificazioni
- Risoluzione N. 90/E, Acquisto per usucapione di beni immobili – Applicabilità delle agevolazioni prima casa
- Interpello 903-124/2014-ART.11, legge 27 luglio 2000, n.212, L'agevolazione prima casa spetta anche al fiduciario-affidatario
- Decreto Ministeriale del 31 luglio 2014, Disciplina del Fondo di garanzia «prima casa» di cui all'articolo 1, comma 48, lett. c) della legge 27 dicembre 2013, n. 147
- Quesito n. 28-2013/C-T, Diritto di abitazione e comunione legale dei beni
- Quesito n. 146-2009/T, Agevolazione prima casa nell'acquisto del diritto di enfiteusi su abitazione
- Quesito n. 139-2009/T, Applicabilità delle cd. agevolazioni prima casa ad un fabbricato in corso di trasformazione da non abitativo ad abitativo
- In caso di immobili usucapiti le agevolazioni prima casa spettano solo ai fini dell'imposta di registro
- L'immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente non preclude l'accesso alle agevolazioni prima casa
- Risoluzione N. 142/E, Acquisto di alloggio contiguo, agevolazioni prima casa
- Quesito n. 11-2009/T, In tema di agevolazioni cd. prima casa – Appartenenti alle Forze armate
- Studio n. 55-2009/T, Agevolazioni fiscali per piani di recupero, piani per gli insediamenti produttivi e piani per l'edilizia economica popolare
- Quesito n. 223-2008/T, In tema di liquidazione SRL unipersonale – assegnazione di immobile abitativo all'unico socio - Agevolazione prima casa
- Quesito n. 84-2008/T, In tema di agevolazioni prima casa e appartenenti alle Forze Armate
- Agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, immobile in costruzione e destinazione dell'immobile a propria abitazione
- Studio n. 195-2006/T, Cessioni di alloggi e agevolazioni fiscali
Quadri sinottici
Contributi di approfondimento